去年春节后,高阳用丈母娘吴兰的房租收益,汇了100万美金给吴飞和陈岚,开始建仓这四只美股。

    今年春节后,因为在苏泞这只股票上的投资收益不错,高阳干脆跟吴兰商量,动用她今年的部分房租收益,  加上古雅雯在远大公司和悦居公司去年的部分收益,又以借款的名义,给吴飞汇了200万美金,用于加仓美股。

    原来计划的每年汇过去100万美金,高阳今年决定200万美金,然后就不再加了。

    因为去年底,  吴兰用房产抵押贷款了1.65亿软妹币,被高阳用于控股android公司。

    商量好加仓股票这些事,  高阳又问:“嫂子,你现在还在上班吗?”

    陈岚道:“这次回美国,倒是准备休息了,这一年多,我们自己的资金,跟着买你建议的这几只股票,也赚了100多万美金,收益挺高的。”

    古雅雯道:“大嫂,你也该早点休息了,生孩子才是要紧事。android公司那边,有大哥盯着就行了,Andy  Rubin有什么大事,你跟他在电话里沟通就行了。”

    “对,是该休息了”,陈岚点点头,“这栋别墅挺不错的,你们花多少钱买的?”

    古雅雯道:“这栋别墅是若涵家里给她买的,  当初报价1000万,打了96折,总共560平米的地上面积,带200平米的独立花园,算起来,单价接近1.8万,在京城算是很高的价格了。”

    陈岚道:“这套房子,如果在纽约类似的区位,价值在100万美金左右,华夏人口太多,像京城这种超大的城市,别墅就显得很稀缺了。”

    高阳道:“美国目前的房地产市场大概是什么情况,房价走势如何?”

    吴飞道:“美国的房价,几十年以来,一直以略高于通胀的水平在上涨,也有一定的周期性。

    华夏这种被称为别墅的,在美国算是中档房产的house,两三层带草坪的小别墅。

    去年在全美的房地产市场,销售均价在30万美金。当然,分地区,分城市,差价还是挺大的。

    从2003年左右开始,  美国房价又出现了新的上涨周期,还明显加速了,这其中,又涉及到一种新型的房贷金融工具,名叫CDO,这是一种资产证券化的工具,翻译过来的意思,就是担保债务凭证。

    CDO非常受华尔街欢迎,其中涉及到金融风险管理的理论,来自2000年《固定收益》杂志发表的一篇著名论文。

    这篇论文的见解非常独到,它构建了一种风险度量模型,华尔街投行意识到了这篇论文的应用价值,就创造出了以住房抵押贷款的现金流为底层资产的CDO产品,刺激了住房抵押贷款的发展。”

    吴飞突然谈到CDO,让高阳想起了电影《大空头》,便问道:“大哥,这个CDO具体有什么作用,你能讲讲吗?”

    吴飞想想道:“这里面,涉及到一些金融学方面的专业知识,我试着打个比方吧。

    在华夏,也有按揭贷款买房,期限一般在20年左右,对吧?”

    高阳道:“对,一般不会超过25年的还款期限。”

    吴飞道:“之前,在美国也是这样的,按揭周期通常在20年到30年,所以美国的中产阶层普遍都有按揭贷款,利息也很便宜,房价一直小幅稳步上涨,有周期,但是波动不大。

    美国之前有房贷证券化工具MBS,也就是住房抵押贷款支持证券。

    MBS是由房贷做抵押的,你也可以理解为以房子实物抵押,如果购房者房贷违约了,银行要收走房子的。

    比如说你是一个抵押贷款的购房者,你这笔房贷被打包进MBS,那么你每月偿付的贷款利息,就给了持有这个MBS的投资人,而不是银行,因为银行将你的房贷卖掉了。

    华尔街投行的聪明在于,他们根据一篇金融资产风险管理的论文,设计了CDO,将住房抵押贷款利息偿付的现金流打包,让它证券化。

    房子不是CDO的抵押物了,购房者偿付的抵押贷款预期现金流,才是CDO打包的标的资产。

    CDO的交易双方,可能距离房地产市场很远,这是一种金融衍生品交易的创新,CDO的出现,对MBS形成了支持。

    美国房地产金融市场,有多种多样的住房贷款,借款人资质不一,按揭贷款的品种、利息等成本和风险也有很大区别。

    华尔街设计了CDO这样的产品,将这些不同借款人,不同的住房贷款预期现金流打包,其中涉及到不同风险等级和收益,利用CDO的模型,打包起来,进行风险定价,卖给投资人。

    本来,银行通过MBS的支持,不用等二三十年,就能快速回笼房贷资金,再卖出下一轮房贷。有了CDO支持以后,MBS的市场规模也进一步扩大了。

    并且,在销售CDO产品时,银行还能抽到大概2%的佣金。

    然后呢,有了CDO这样的衍生创新工具,有更多的机构和投资人进入这个市场,围绕房地产抵押贷款的资金池更大了,资本市场层次更丰富了,购房者也更容易获得按揭贷款买房了,各方都满意。

    如此一来,按揭贷款规模迅速扩大了,房地产市场也热起来了,房价的上涨,又刺激了更多人按揭买房,更多投资人去投资MBS和CDO,就如同滚雪球一样,越来越多的资金进入了多层次的房产抵押贷款市场。

    所以,CDO这样一种创新的金融设计,很厉害的,而且受到了市场各方的欢迎,推动了房地产市场的繁荣。”

    高阳笑道:“大哥,我不太懂这样复杂的金融工具,我在A股投资股票,就以股市为例。

    股市也分牛熊轮换,资金进场多了,人气旺了,股价不断被推升,就迎来了牛市。

    牛市一出现,炒股赚钱的财富效应出来了,然后就有更多人更金资金进场赚钱,直到涨出了风险,聪明人先撤了,后面牛市一崩,很多人又会被套在山顶了。

    所以,在A股,每一轮牛市过后,其实能赚钱的,只是极少数人。

    大哥你刚才提到的CDO这种金融工具,刺激了美国的房地产市场,还有房价上升,如果将来涌入的资金过多,会不会也像股市的牛市一样,热闹到最后,也有突然崩盘的危险?”

    陈岚笑道:“高阳,CDO如果崩盘,除非美国的房地产市场崩盘,而这几乎是不可能的,概率很小。

    美国有全球最发达的金融市场,有最大规模资金汇集,而且有最发达的多层次资本市场,金融衍生交易品种挺多的,非常之多,规模也很大。

    CDO也并非是一种独立的贷款资产证券化产品,背后还有CDS。

    CDS的意思叫信用违约互换,也可以称为信贷违约掉期,或者贷款违约保险,是全球交易最广泛的场外信用衍生品,你可以将它理解为一种保险产品。

    它是一种价格可浮动的可交易保单,对贷款风险进行担保。

    所以,CDO的投资者,其实很多都是机构投资者,他们在买入CDO之后,可以再买入CDS,来对冲和控制自己的风险敞口。

    你大哥刚才讲到了CDO的设计原理,有点类似于信用分级债券,债券的信用评级从B、2B、3B……以此类推,直到最高的3A级。

    打个比方,一个CDO的资产整合包里,有一万份抵押贷款,其中大部分都是AA级甚至AAA级信用的抵押贷款,有少量违约风险高的B级抵押贷款。

    如果真有少部分B级抵押贷款出现了违约,那么对于CDO投资人来讲,这份CDO整体上的收益,依然能够覆盖这部分违约所产生的损失。

    所以,CDO的投资风险是不大的,相反,收益比较稳定,而且比普通的债券高多了,才会受到市场的欢迎。”

    吴飞跟着解释道:“陈岚刚才讲的没错,美国金融市场非常发达,CDO热起来的背后,有CDS这种类保险产品的支持。

    CDO整个产品的设计,又基于一种风险量化理论和模型。

    这种风险量化理论,利用数学理论中的高斯联接函数,以CDS的市场价格数据为判断依据,它论证了,不同区域不同资质的借款人,其违约风险的相关性非常低。

    在这种理论支持下,CDO这样的资产证券化工具,帮助银行卖出产品又回收资金的模式,风险相对有限,所以也受到了华尔投行的欢迎。

    美国房地产市场的次级抵押货款,规模不小的,所谓次级贷,就是以个人信用条件来区分贷款购房的利率。

    信用条件较低的人,在银行享受不到优惠级的按揭利率,只能寻找次级抵押贷款,以更高的贷款利率按揭买房,然后拼命工作,同时打几份工,挣钱来还上房贷。

    在美国,还不上房贷,然后房子被收走的现象是有,但是并不多,因为法律很严格的。

    所以,哪怕是中产之下的底层,也很少有人故意违约,不按时还房贷的……”

    吴飞两口子不断为高阳科普CDO、CDS和次级贷这些美国房地产金融市场的知识,高阳倒是听得挺乐的。

    这两位比较懂这些,那真是太好了……

                

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传媒大亨从1999开始所有内容均来自互联网,笔趣阁只为原作者秋茄子的小说进行宣传。欢迎各位书友支持 第328章 次级贷有点热了?-明星梦工厂,传媒大亨从1999开始,笔趣阁并收藏传媒大亨从1999开始最新章节 伏天记笔趣阁最新章节下载