“香港的经济水平，由南到北呈现出越来越差的状况！新界西北部的元朗和屯门地区，在新兴电子产业的带动下，已经开始迅速向市区靠齐。
现在只剩新界东北部地区，这最后一片孤岛！港督提出的‘玫瑰园计划’，显然是准备借着建造新机场的机会，围绕市区到机场的高速公路和地铁，来开发大屿山！
但是大屿山本身不但荒无人烟，而且几乎没有可以直接利用的平地，就连机场用地也主要将通过大规模填海来获得！这样一来不但土地开发成本高昂，就连如何快速拉高人气都是一个难题！
以规划中第一期将在东涌中部兴建的新市镇为例，除了两个政府投资兴建的公共屋屯之外，竟然没有任何一家地产商宣布跟进！现在问题来了，除了基本的三通一平和盖楼成本之外，消防局、警署这些公共服务要不要跟进？
总不能在东涌发生火灾后，还要从几十公里之外的市区调消防车吧？那样的话等救火人员赶到时，估计该烧的东西也都已经烧完了！
而单单为了两栋公屋、一万多人口，就兴师动众的去增加消防员、警员编制，香港市民的纳税钱是多得没地方花吗？
有人可能会出来反驳我说，整个大屿山新市镇规划总面积为830公顷，建成后容纳的总人口将超过30万！这些先期投入，以后会慢慢见到成效的！
呵呵！你也知道这是规划，1972年港督府会同行政局通过了一项大型房屋计划，以期在80年代中期前，建成可为200万人提供居所的新屋！现在期限早已过了，这个计划又完成了几分？
大家都说，香港要加快推进民-主化进程！那好，一个民-主社会，总要有人来充当反对派！我今天就在这里抛砖引玉，大胆的给港府当局和所有关心香港前途的市民，提供一条发展新思路！
香港接下来十到二十年开发的重点，应该围绕新界东北部地区！沿着界河靠香港这一侧从西往东，从古洞北、粉岭北，一直到坪輋和打鼓岭，有着大片尚未开发的河套平地和低矮缓坡。
我大致估算了一下，这片区域的面积至少有25平方公里！要知道整个九龙半岛的总面积也才47平方公里，而九龙市区的人口就高达200万！
九龙是香港的老城区，像深水涉、旺角、油麻地这些地方，土地利用率都很低，大部分居民楼都还是五六层高的旧楼！而香港现在开发的屋屯，楼高动辄20层以上！
所以按照我的畅想，这片未开发区域如果规划的好，不但容纳100万人口绰绰有余，还能预留出大片工业用地！”
李轩说话间，四个工作人员抬上来一块巨大的背景板，他轻轻揭下覆盖在上面的幕布，一副高楼林立的彩色效果直接展示在台下听众面前！
“相比于去开发大屿山，新界北除了开发成本更低之外，还有另两个巨大优势！首先，生活在新界北部的几十万原住民，能同时分享香港城化进程带来的巨大红利！
他们可以和中心城区的市民一样，得到便捷、高效的公共服务！同时城市开发和工业规划，还能带来大量的就业机会，缩小新界与市区间的收入差距，促进社会公平！
相比于鸟不拉屎的大屿山，香港地产集团们对新界的投资兴趣要高许多！据我所知，许多地产公司早在七十年代末，就开始悄悄从新界原住民手中购买了大量农地！
当然，他们手中拿到的地契，都是无法用于商业开发的农地。但只要港府制定的地价补偿标准不很离谱，地产公司们很愿意把手中的地契转化为商业用地！
这样一来，港府在开发初期不但只需把精力集中在水、电、交通等基础设施投资上，还能从地产公司支付的土地款中收回一部分成本，来缓解资金压力！
而从更长远的角度来看，香港未来的发展机遇本来就在北边！今年的7月1日已过，也就是说香港距离回归中国已经不到七年了！港督和五万名香港精英们在九-七大-限之后，可以拍拍屁股返回英国！
留下来的600万香港市民，在九七年之后的出路在何方？香港现在的氛围很怪，似乎在想尽一切办法显示自己的与众不同！我们的经济更发达，我们的政治更民-主！
好吧，我们的确发达，我们的确民-主，但那又如何！我记得今年是五卅惨案和沙基惨案爆发65周年。这么多年过去了，香港哪位总督有勇气敢站出来，向65年前惨死在英国巡捕房枪口下的上-海学生，和惨死在英军枪口下的广-州市民道歉？
我想告诉在坐的同学一句话，小孩的世界才分对错，成人的世界只有利弊！英国对我们来说即将成为过去式，我们新的家人只会是中国！
但我们现在都还没来得及真正回家，就迫不及待的要在家人面前甩各种脸色。仿佛只有这样做了，才能保证自己回家之后不会受欺负！
这不是典型的被迫害妄想症，还能是什么？
香港的机遇真的很好，内地正在改革开放，刚打开国门的中国充满了机遇！相比于语言文字都不通的鬼佬，同种同文的我们无疑具有先天优势！
可以说这些年来，敢于北上去闯荡的香港人基本都发了！一个拥有12亿人口、960万平方公里的大国走上正轨之后，其创造出来的庞大发展红利，足够让整个香港吃到撑！
大家只需查一查香港过去十年的转口贸易增长数据，就能肯定我说的话绝非虚言按！这样一个巨大的机遇摆在眼前，我们难道不应该是去拥抱它吗？
香港的未来在哪里？我不愿去管政-治上的那些纷扰，仅以我个人过往十年的商业经验来说，香港经济下一步的腾飞的翅膀，只能是港深经济一体化！
深海特区是中国面向世界的窗口，而香港就在窗户旁边！当你离客户越近时，也就意味着把生意做成的机会越大！全世界离中国的距离都没有比新界北更新，但我们却傻乎乎一直让这块风水宝地抛荒！
古语有云：天予不取，必遭天谴！”
李轩最后用了《易经》里的这句名言，作为自己演讲的结尾！
现在只剩新界东北部地区，这最后一片孤岛！港督提出的‘玫瑰园计划’，显然是准备借着建造新机场的机会，围绕市区到机场的高速公路和地铁，来开发大屿山！
但是大屿山本身不但荒无人烟，而且几乎没有可以直接利用的平地，就连机场用地也主要将通过大规模填海来获得！这样一来不但土地开发成本高昂，就连如何快速拉高人气都是一个难题！
以规划中第一期将在东涌中部兴建的新市镇为例，除了两个政府投资兴建的公共屋屯之外，竟然没有任何一家地产商宣布跟进！现在问题来了，除了基本的三通一平和盖楼成本之外，消防局、警署这些公共服务要不要跟进？
总不能在东涌发生火灾后，还要从几十公里之外的市区调消防车吧？那样的话等救火人员赶到时，估计该烧的东西也都已经烧完了！
而单单为了两栋公屋、一万多人口，就兴师动众的去增加消防员、警员编制，香港市民的纳税钱是多得没地方花吗？
有人可能会出来反驳我说，整个大屿山新市镇规划总面积为830公顷，建成后容纳的总人口将超过30万！这些先期投入，以后会慢慢见到成效的！
呵呵！你也知道这是规划，1972年港督府会同行政局通过了一项大型房屋计划，以期在80年代中期前，建成可为200万人提供居所的新屋！现在期限早已过了，这个计划又完成了几分？
大家都说，香港要加快推进民-主化进程！那好，一个民-主社会，总要有人来充当反对派！我今天就在这里抛砖引玉，大胆的给港府当局和所有关心香港前途的市民，提供一条发展新思路！
香港接下来十到二十年开发的重点，应该围绕新界东北部地区！沿着界河靠香港这一侧从西往东，从古洞北、粉岭北，一直到坪輋和打鼓岭，有着大片尚未开发的河套平地和低矮缓坡。
我大致估算了一下，这片区域的面积至少有25平方公里！要知道整个九龙半岛的总面积也才47平方公里，而九龙市区的人口就高达200万！
九龙是香港的老城区，像深水涉、旺角、油麻地这些地方，土地利用率都很低，大部分居民楼都还是五六层高的旧楼！而香港现在开发的屋屯，楼高动辄20层以上！
所以按照我的畅想，这片未开发区域如果规划的好，不但容纳100万人口绰绰有余，还能预留出大片工业用地！”
李轩说话间，四个工作人员抬上来一块巨大的背景板，他轻轻揭下覆盖在上面的幕布，一副高楼林立的彩色效果直接展示在台下听众面前！
“相比于去开发大屿山，新界北除了开发成本更低之外，还有另两个巨大优势！首先，生活在新界北部的几十万原住民，能同时分享香港城化进程带来的巨大红利！
他们可以和中心城区的市民一样，得到便捷、高效的公共服务！同时城市开发和工业规划，还能带来大量的就业机会，缩小新界与市区间的收入差距，促进社会公平！
相比于鸟不拉屎的大屿山，香港地产集团们对新界的投资兴趣要高许多！据我所知，许多地产公司早在七十年代末，就开始悄悄从新界原住民手中购买了大量农地！
当然，他们手中拿到的地契，都是无法用于商业开发的农地。但只要港府制定的地价补偿标准不很离谱，地产公司们很愿意把手中的地契转化为商业用地！
这样一来，港府在开发初期不但只需把精力集中在水、电、交通等基础设施投资上，还能从地产公司支付的土地款中收回一部分成本，来缓解资金压力！
而从更长远的角度来看，香港未来的发展机遇本来就在北边！今年的7月1日已过，也就是说香港距离回归中国已经不到七年了！港督和五万名香港精英们在九-七大-限之后，可以拍拍屁股返回英国！
留下来的600万香港市民，在九七年之后的出路在何方？香港现在的氛围很怪，似乎在想尽一切办法显示自己的与众不同！我们的经济更发达，我们的政治更民-主！
好吧，我们的确发达，我们的确民-主，但那又如何！我记得今年是五卅惨案和沙基惨案爆发65周年。这么多年过去了，香港哪位总督有勇气敢站出来，向65年前惨死在英国巡捕房枪口下的上-海学生，和惨死在英军枪口下的广-州市民道歉？
我想告诉在坐的同学一句话，小孩的世界才分对错，成人的世界只有利弊！英国对我们来说即将成为过去式，我们新的家人只会是中国！
但我们现在都还没来得及真正回家，就迫不及待的要在家人面前甩各种脸色。仿佛只有这样做了，才能保证自己回家之后不会受欺负！
这不是典型的被迫害妄想症，还能是什么？
香港的机遇真的很好，内地正在改革开放，刚打开国门的中国充满了机遇！相比于语言文字都不通的鬼佬，同种同文的我们无疑具有先天优势！
可以说这些年来，敢于北上去闯荡的香港人基本都发了！一个拥有12亿人口、960万平方公里的大国走上正轨之后，其创造出来的庞大发展红利，足够让整个香港吃到撑！
大家只需查一查香港过去十年的转口贸易增长数据，就能肯定我说的话绝非虚言按！这样一个巨大的机遇摆在眼前，我们难道不应该是去拥抱它吗？
香港的未来在哪里？我不愿去管政-治上的那些纷扰，仅以我个人过往十年的商业经验来说，香港经济下一步的腾飞的翅膀，只能是港深经济一体化！
深海特区是中国面向世界的窗口，而香港就在窗户旁边！当你离客户越近时，也就意味着把生意做成的机会越大！全世界离中国的距离都没有比新界北更新，但我们却傻乎乎一直让这块风水宝地抛荒！
古语有云：天予不取，必遭天谴！”
李轩最后用了《易经》里的这句名言，作为自己演讲的结尾！