香港五月份最热门的话题，莫过于“楼价高企，是否已经现成泡沫”。受内地政-治风波的影响，香港从去年下半年开始，骤然兴起新一轮的移民潮。大量准备移民海外的香港人，急于抛售持有的物业，造成香港楼价暴跌，几个月内就腰斩了三分之一。
但从今年年初开始，“政治风-波”的阴影开始褪去，大家的心态已经从之前的恐慌恢复到平静。有刚性购房需求的市民趁着楼价处于低点而纷纷出手，于是香港的楼市迅速回暖。特别是在不久前，东方集团宣布将在内地展开新一轮的大规模投资之后，整个市场的信心为之一振。
东方集团作为香港最大的本土财团，李轩作为蝉联多年的世界首富，都用实际行动表示继续看好内地未来的发展前景。这无疑让许多惶惶不安的人，吃下了一颗定心丸。毕竟天塌下来有高个的先顶着，而李轩这个超级富豪自然会成为许多人眼中的风向标！
最近，已经消失了近一年时间的炒楼花，再一次在香港重出江湖。有小道消息称长实集团将提前推出汇景花园楼盘，于是长实集团的总部华人行前，一夜间排起了两三千人的买房长龙。
八十年代中期，李嘉城与香港地铁公司合作，一举拿下多个地铁站上盖项目。而建于港铁二号线蓝田站平台上的汇景花园，是长实公司开发的最后一个，地铁沿线上的大型私人屋邨项目。虽然长实公司随后紧急出来辟谣，表示汇景花园计划在1992年8月才会真正落成，而公司在今年年内不会开盘，但排队的人群依旧不愿离去。
由于汇景花园的规模有限，整个楼盘九栋大厦所能提供的住宅单位总数不到1000个。而按照香港开发商的售楼惯例，首次开盘推出的户型单位最多只有总住宅单位数的七八成。
也就是说排在队伍后半段的人，根本没机会买到房子。于是现场出现了啼笑皆非的投机交易，一名炒家干脆开始与排在队伍前端的人商量。他愿意以5万港币一个的价格来买排队号，结果一群人愣是没有反应。
最后这个价格被一路抬高到7万港币时，才有一个排在队伍第五十来名位置的人站出来，当场拿钱卖掉了自己的位置！而这一幕发生在长实公司已经现场辟谣，表示今天没有售楼计划的情况之后，由此也可见香港的炒楼风气有多么盛行。
“楼花”一词最早是由有“红色资本家”之称的霍营东在五十年代发明的，它说白了就是一种预售房。当时刚刚靠着在朝-鲜战争中向内地偷运紧俏物资，而赚到了第一桶金的霍营东，有心进军香港房地产业。
但房地产是一个资本密集型产业，霍氏积累的实力还略显不足。于是霍营东就想出了“卖楼花”的办法，在楼盘刚刚开始动工时，就以一定的折扣优惠价对外发售。这样一来他可以提前回笼资金，用买房者的钱来建楼，大大降低了楼盘的开发成本和开发风险。
而对购房者来说，提前购买房屋期权，可以获得比买现房更大的折扣。等房子交付后，即使不自住也可以开盘价转卖给其他买房者，中间能获得一笔不菲的差价，这就是炒楼花的由来。
当然，炒楼花需要建立在房价上涨，楼市供不应求的前提下。像去年香港楼价出现暴跌，短短几个月内就腰斩了三分之一，让炒楼花的人亏到吐血，纷纷选择中途违约。
买楼花根据交钱方式的不同，可分为两种。一种是一次性交清，这样获得的折扣力度最大。而另一种是根据楼盘的施工进度分期交钱，比如完成25%交第一笔钱，完成50%交第二笔钱等。
这种方式的折扣力度虽没有第一种大，但对购房者来说，所需承担的风险也相对会小一些。一旦楼盘出现烂尾，或者楼价出现暴跌的情况，购房者还有停止交钱、断尾求生的机会，来减少自己的损失。
所以去年的楼价腰斩狂潮中，许多买了楼花刚刚开始交钱的投机客，就纷纷选择了违约。这也直接导致了多家实力孱弱的小开发商，一时间陷入资金周转困难，最终有几家没撑过去，只能破产倒闭！
但在楼市火旺的时候，炒楼花几乎是一夜暴富的代名词。比如1986年的香港，地产业自从走出前途危机之后，迎来了第一波大升浪。当时港岛柴湾的大型私人屋邨杏花邨，首期推出了448个单位发售。已有大批买家，包括代人排队者、炒家和公司经纪，在开盘前8天就开始大排长龙、日夜轮候。
其中有一家人爷孙三代六个人齐齐上阵去排队，最后成功的拿到了五张购楼申请表。而这家人刚拿到申请表，就立刻有人围上来想要收购。最终，这些空白的购房申请表，以每张4万港币的价格被炒家收购，也就是说这一家幸运儿只花了一个星期就净赚了20万港币。
而实际上，他们相比于真正的炒家，其实只赚到了一个零头而已。因为杏花邨的房价在开盘后不到一个月，就算是最小的户型价格也至少上扬了30万。也就是说之前的炒家花20万收购的5张申请表，只需交钱买房后等一个月，就能收获至少130的净利润。
正是因为炒楼一转手就可以赚几十万甚至过百万的收入，以至于让香港社会从八十年代迅速形成了，一铺定输赢、赢了就发达的赌徒心态。辛苦工作赚钱的人，活得远没有那些不务正业的投机者来得好，这种巨大的挫败感对整个社会来说是一种巨大的伤害。
在以前，香港虽然也有部分有识之士意识到了，投机楼市给香港社会带来的隐患。但香港各大地产商强大的影响力，让这些异议之声根本翻不起浪花。地产公司一直以来都是香港各大报纸、杂志最大的广告金主。
几乎每个楼盘发售之前，开发的地产商都会购买整版、整版的版面用来刊登售楼广告。所以为了不得罪这些金主，各家报纸、杂志的主编们，自然不愿意刊发不利于楼市的文章和观点。
因为对地产公司来说，香港楼市被炒得越火，他们赚得就越多。所以许多公司甚至还在暗地里与炒楼者配合，捂盘惜售，进一步加剧购房者的恐慌，然后再顺势提高售价，攫取更多的利润。
而这一次则不同，李轩旗下的电视台和报纸，勇敢的打响了第一枪。虽然东方集团本身并不涉足房产业，但它的实力足够与香港的那些大型地产公司相抗衡。
正当其他人准备欣赏一场“财神李大战地产佬”的龙争虎斗大戏时，有着“地产超人”之称的李嘉城，却突然接受了《信报》的独家专访，并在采访中赞同了“香港楼市供需失衡、造成楼价非理性上涨”的观点。
整个香港传媒界顿时一片哗然，要知道“李超人”的强硬可是出了名的。以前曾有一家香港报纸刊登调侃李嘉城的花边报道，结果李嘉诚知道后立刻指示长实集团，以撤回广告合同、永久封杀相威胁。最后这家报社只好向李嘉城低头，开除了那边撰写花边报道的记者。
正是因为有这样的前车之鉴，香港的报刊杂志上，几乎找不到关于李嘉城和长实集团的负面报道。而相比之下，李轩对媒体就宽容许多。只要不是恶意污蔑中伤，或者是曝光他孩子照片等提前禁止过的行为，李轩对其他围绕他的花边新闻都是一笑置之。当然，真要是有记者敢突破底线把他惹怒，李轩也绝对会让他后悔没有提前转行！
一个李嘉城就足够让香港的传媒界小心翼翼，要是香港所有的地产大佬联合起来，足够与“财神李”大战三百回合。要知道拿香港的房价开炮，无疑是戳中了整个香港地产业的痛脚。因为房子永远都是越涨越好卖，越跌越卖不出去！
但是让所有人没想到的是，李嘉城这个香港最大地产公司的老板竟然出人意料的反水了，这让一场原本该火星撞地球的大战根本没掐起来。而随后，新鸿基的郭德胜、恒基的李昭基、九龙仓的包俞刚等人也先后出声，赞同了李嘉城的观点。
这时候，即使再不敏感的人也已经发现不对劲了，这哪里是“财神李”和各大地产大佬们准备掐架，他们这是联手给香港市民奉献了一场双簧表演！既然连地产公司的老板都承认香港房价过高了，那么香港各大报刊杂志的编辑和记者们，自然再也不许顾忌这个以前一直不敢碰的话题。
香港的房价为什么会涨得这么离谱，一方面是因为供小于求，另一方面是因为游资炒作。而其实这个问题的原因也非常好找。解决问题的答案也非常清晰，那就是建更多的房子，让供求关系重新恢复到均衡状态，这样投机者也就没有了炒作的空间。
但建房子首先要有地，而土地是需要从港府手中批的。于是，舆论的矛头慢慢的都开始集中到港府的头上。话说在以前，骂政府可不是香港报刊、杂志们敢经常干的事情。
要知道香港可是一个殖民地，港督在香港拥有的权利，远比英国首相在唐宁街的权力要大。英国首相出台每一个政策，都会被舰队街放在显微镜下来分析批驳，许多时候还会遭到在野党的曲解和抹黑、民众的抗议、议会的质询。而港督在香港则是一言堂，连立-法局和行-政局的议-员们都是由他任命的。
不过这个情况在丽的电视被李轩收购更名为亚洲电视后，开始发生了改变。在李轩的要求和支持下，亚视开始增加时政新闻节目的播送比例，越来越多辛辣的观点通过亚视的屏幕传到每一个香港市民的眼前和耳中。
再民-主和高效的政-府，也不可能让每一个民众满意。在某种程度上，它们之间其实是天然对立的。港府要推进香港的民-主化进程，这正给了亚视为民立命的绝佳机会，要知道越民-主的地方，对政府的批判就越毫无顾忌。
港英政府是什么？那是一个不受选-票监督和威慑的殖民政府，要抓它的小辫子不要太容易。亚视刚开始还是选择一些不太敏感的民生问题，慢慢的就开始逐渐深入。在一次又一次的论战中，亚视的公信力逐渐开始深入人心，它代表香港市民发生的形象也逐渐被认同。
有亚视这个带头造反的榜样，香港的其他媒体自然也开始变得越来越大胆。比如像这次关于香港房价的论战，最先把矛头直指港府，反而不是亚视集团其他的媒体。
有一家小报最先对港府高价卖地政策进行了质疑，并拿新加坡作为例子进行了说明。香港长久以来的主流看法是港府高价卖地的收入，支撑着港府大部分的开支。如果没有卖地收入，香港就必须大幅提高税收来维持收支平衡。这样一来会削弱香港作为******的竞争力，不利于出口导向型的香港经济的长久繁荣。
但是，通过税收来调节财富二次分配，远比港府现在做法要公平得多。土地出让金的大部分成本都是转嫁到了中低收入者手中，因为他们的购房需求才是市场的主流。而控制土地拍卖，人为制造供需失衡，让地产商、银行等随同港府一起，通过剪普通香港市民的羊毛，而大赚特赚。
而且因为香港的低税率政策，富豪需要缴纳的税务成本远比美国和欧洲等地要低，这样进一步加剧了贫富差距的扩大。
而低税率也未必不能维持政府的收支平衡，新加坡就是全球税率最低的国家之一。国土面积狭小的新加坡，地少人多的问题比香港还要严重。但政府通过“居者有其屋”计划，建造了大量的廉价公屋提供给国民，使得新加坡的人均居住条件要远好于香港！
“亚洲四小龙”中，韩国和台-湾的情况比较类似，而香港则和新加坡的条件比较类似。两个各方面条件非常相似的地区放在一起比较，才更能给人以深刻的冲击力！许多香港人第一次发现，新加坡人生活的远比自己幸福！(未完待续。)
但从今年年初开始，“政治风-波”的阴影开始褪去，大家的心态已经从之前的恐慌恢复到平静。有刚性购房需求的市民趁着楼价处于低点而纷纷出手，于是香港的楼市迅速回暖。特别是在不久前，东方集团宣布将在内地展开新一轮的大规模投资之后，整个市场的信心为之一振。
东方集团作为香港最大的本土财团，李轩作为蝉联多年的世界首富，都用实际行动表示继续看好内地未来的发展前景。这无疑让许多惶惶不安的人，吃下了一颗定心丸。毕竟天塌下来有高个的先顶着，而李轩这个超级富豪自然会成为许多人眼中的风向标！
最近，已经消失了近一年时间的炒楼花，再一次在香港重出江湖。有小道消息称长实集团将提前推出汇景花园楼盘，于是长实集团的总部华人行前，一夜间排起了两三千人的买房长龙。
八十年代中期，李嘉城与香港地铁公司合作，一举拿下多个地铁站上盖项目。而建于港铁二号线蓝田站平台上的汇景花园，是长实公司开发的最后一个，地铁沿线上的大型私人屋邨项目。虽然长实公司随后紧急出来辟谣，表示汇景花园计划在1992年8月才会真正落成，而公司在今年年内不会开盘，但排队的人群依旧不愿离去。
由于汇景花园的规模有限，整个楼盘九栋大厦所能提供的住宅单位总数不到1000个。而按照香港开发商的售楼惯例，首次开盘推出的户型单位最多只有总住宅单位数的七八成。
也就是说排在队伍后半段的人，根本没机会买到房子。于是现场出现了啼笑皆非的投机交易，一名炒家干脆开始与排在队伍前端的人商量。他愿意以5万港币一个的价格来买排队号，结果一群人愣是没有反应。
最后这个价格被一路抬高到7万港币时，才有一个排在队伍第五十来名位置的人站出来，当场拿钱卖掉了自己的位置！而这一幕发生在长实公司已经现场辟谣，表示今天没有售楼计划的情况之后，由此也可见香港的炒楼风气有多么盛行。
“楼花”一词最早是由有“红色资本家”之称的霍营东在五十年代发明的，它说白了就是一种预售房。当时刚刚靠着在朝-鲜战争中向内地偷运紧俏物资，而赚到了第一桶金的霍营东，有心进军香港房地产业。
但房地产是一个资本密集型产业，霍氏积累的实力还略显不足。于是霍营东就想出了“卖楼花”的办法，在楼盘刚刚开始动工时，就以一定的折扣优惠价对外发售。这样一来他可以提前回笼资金，用买房者的钱来建楼，大大降低了楼盘的开发成本和开发风险。
而对购房者来说，提前购买房屋期权，可以获得比买现房更大的折扣。等房子交付后，即使不自住也可以开盘价转卖给其他买房者，中间能获得一笔不菲的差价，这就是炒楼花的由来。
当然，炒楼花需要建立在房价上涨，楼市供不应求的前提下。像去年香港楼价出现暴跌，短短几个月内就腰斩了三分之一，让炒楼花的人亏到吐血，纷纷选择中途违约。
买楼花根据交钱方式的不同，可分为两种。一种是一次性交清，这样获得的折扣力度最大。而另一种是根据楼盘的施工进度分期交钱，比如完成25%交第一笔钱，完成50%交第二笔钱等。
这种方式的折扣力度虽没有第一种大，但对购房者来说，所需承担的风险也相对会小一些。一旦楼盘出现烂尾，或者楼价出现暴跌的情况，购房者还有停止交钱、断尾求生的机会，来减少自己的损失。
所以去年的楼价腰斩狂潮中，许多买了楼花刚刚开始交钱的投机客，就纷纷选择了违约。这也直接导致了多家实力孱弱的小开发商，一时间陷入资金周转困难，最终有几家没撑过去，只能破产倒闭！
但在楼市火旺的时候，炒楼花几乎是一夜暴富的代名词。比如1986年的香港，地产业自从走出前途危机之后，迎来了第一波大升浪。当时港岛柴湾的大型私人屋邨杏花邨，首期推出了448个单位发售。已有大批买家，包括代人排队者、炒家和公司经纪，在开盘前8天就开始大排长龙、日夜轮候。
其中有一家人爷孙三代六个人齐齐上阵去排队，最后成功的拿到了五张购楼申请表。而这家人刚拿到申请表，就立刻有人围上来想要收购。最终，这些空白的购房申请表，以每张4万港币的价格被炒家收购，也就是说这一家幸运儿只花了一个星期就净赚了20万港币。
而实际上，他们相比于真正的炒家，其实只赚到了一个零头而已。因为杏花邨的房价在开盘后不到一个月，就算是最小的户型价格也至少上扬了30万。也就是说之前的炒家花20万收购的5张申请表，只需交钱买房后等一个月，就能收获至少130的净利润。
正是因为炒楼一转手就可以赚几十万甚至过百万的收入，以至于让香港社会从八十年代迅速形成了，一铺定输赢、赢了就发达的赌徒心态。辛苦工作赚钱的人，活得远没有那些不务正业的投机者来得好，这种巨大的挫败感对整个社会来说是一种巨大的伤害。
在以前，香港虽然也有部分有识之士意识到了，投机楼市给香港社会带来的隐患。但香港各大地产商强大的影响力，让这些异议之声根本翻不起浪花。地产公司一直以来都是香港各大报纸、杂志最大的广告金主。
几乎每个楼盘发售之前，开发的地产商都会购买整版、整版的版面用来刊登售楼广告。所以为了不得罪这些金主，各家报纸、杂志的主编们，自然不愿意刊发不利于楼市的文章和观点。
因为对地产公司来说，香港楼市被炒得越火，他们赚得就越多。所以许多公司甚至还在暗地里与炒楼者配合，捂盘惜售，进一步加剧购房者的恐慌，然后再顺势提高售价，攫取更多的利润。
而这一次则不同，李轩旗下的电视台和报纸，勇敢的打响了第一枪。虽然东方集团本身并不涉足房产业，但它的实力足够与香港的那些大型地产公司相抗衡。
正当其他人准备欣赏一场“财神李大战地产佬”的龙争虎斗大戏时，有着“地产超人”之称的李嘉城，却突然接受了《信报》的独家专访，并在采访中赞同了“香港楼市供需失衡、造成楼价非理性上涨”的观点。
整个香港传媒界顿时一片哗然，要知道“李超人”的强硬可是出了名的。以前曾有一家香港报纸刊登调侃李嘉城的花边报道，结果李嘉诚知道后立刻指示长实集团，以撤回广告合同、永久封杀相威胁。最后这家报社只好向李嘉城低头，开除了那边撰写花边报道的记者。
正是因为有这样的前车之鉴，香港的报刊杂志上，几乎找不到关于李嘉城和长实集团的负面报道。而相比之下，李轩对媒体就宽容许多。只要不是恶意污蔑中伤，或者是曝光他孩子照片等提前禁止过的行为，李轩对其他围绕他的花边新闻都是一笑置之。当然，真要是有记者敢突破底线把他惹怒，李轩也绝对会让他后悔没有提前转行！
一个李嘉城就足够让香港的传媒界小心翼翼，要是香港所有的地产大佬联合起来，足够与“财神李”大战三百回合。要知道拿香港的房价开炮，无疑是戳中了整个香港地产业的痛脚。因为房子永远都是越涨越好卖，越跌越卖不出去！
但是让所有人没想到的是，李嘉城这个香港最大地产公司的老板竟然出人意料的反水了，这让一场原本该火星撞地球的大战根本没掐起来。而随后，新鸿基的郭德胜、恒基的李昭基、九龙仓的包俞刚等人也先后出声，赞同了李嘉城的观点。
这时候，即使再不敏感的人也已经发现不对劲了，这哪里是“财神李”和各大地产大佬们准备掐架，他们这是联手给香港市民奉献了一场双簧表演！既然连地产公司的老板都承认香港房价过高了，那么香港各大报刊杂志的编辑和记者们，自然再也不许顾忌这个以前一直不敢碰的话题。
香港的房价为什么会涨得这么离谱，一方面是因为供小于求，另一方面是因为游资炒作。而其实这个问题的原因也非常好找。解决问题的答案也非常清晰，那就是建更多的房子，让供求关系重新恢复到均衡状态，这样投机者也就没有了炒作的空间。
但建房子首先要有地，而土地是需要从港府手中批的。于是，舆论的矛头慢慢的都开始集中到港府的头上。话说在以前，骂政府可不是香港报刊、杂志们敢经常干的事情。
要知道香港可是一个殖民地，港督在香港拥有的权利，远比英国首相在唐宁街的权力要大。英国首相出台每一个政策，都会被舰队街放在显微镜下来分析批驳，许多时候还会遭到在野党的曲解和抹黑、民众的抗议、议会的质询。而港督在香港则是一言堂，连立-法局和行-政局的议-员们都是由他任命的。
不过这个情况在丽的电视被李轩收购更名为亚洲电视后，开始发生了改变。在李轩的要求和支持下，亚视开始增加时政新闻节目的播送比例，越来越多辛辣的观点通过亚视的屏幕传到每一个香港市民的眼前和耳中。
再民-主和高效的政-府，也不可能让每一个民众满意。在某种程度上，它们之间其实是天然对立的。港府要推进香港的民-主化进程，这正给了亚视为民立命的绝佳机会，要知道越民-主的地方，对政府的批判就越毫无顾忌。
港英政府是什么？那是一个不受选-票监督和威慑的殖民政府，要抓它的小辫子不要太容易。亚视刚开始还是选择一些不太敏感的民生问题，慢慢的就开始逐渐深入。在一次又一次的论战中，亚视的公信力逐渐开始深入人心，它代表香港市民发生的形象也逐渐被认同。
有亚视这个带头造反的榜样，香港的其他媒体自然也开始变得越来越大胆。比如像这次关于香港房价的论战，最先把矛头直指港府，反而不是亚视集团其他的媒体。
有一家小报最先对港府高价卖地政策进行了质疑，并拿新加坡作为例子进行了说明。香港长久以来的主流看法是港府高价卖地的收入，支撑着港府大部分的开支。如果没有卖地收入，香港就必须大幅提高税收来维持收支平衡。这样一来会削弱香港作为******的竞争力，不利于出口导向型的香港经济的长久繁荣。
但是，通过税收来调节财富二次分配，远比港府现在做法要公平得多。土地出让金的大部分成本都是转嫁到了中低收入者手中，因为他们的购房需求才是市场的主流。而控制土地拍卖，人为制造供需失衡，让地产商、银行等随同港府一起，通过剪普通香港市民的羊毛，而大赚特赚。
而且因为香港的低税率政策，富豪需要缴纳的税务成本远比美国和欧洲等地要低，这样进一步加剧了贫富差距的扩大。
而低税率也未必不能维持政府的收支平衡，新加坡就是全球税率最低的国家之一。国土面积狭小的新加坡，地少人多的问题比香港还要严重。但政府通过“居者有其屋”计划，建造了大量的廉价公屋提供给国民，使得新加坡的人均居住条件要远好于香港！
“亚洲四小龙”中，韩国和台-湾的情况比较类似，而香港则和新加坡的条件比较类似。两个各方面条件非常相似的地区放在一起比较，才更能给人以深刻的冲击力！许多香港人第一次发现，新加坡人生活的远比自己幸福！(未完待续。)